- a) Preço vil (Preço irrisório ou muito abaixo do valor de avaliação)
O preço vil é considerado quando o valor da arrematação (o lance que foi dado pelo imóvel) estiver muito abaixo do valor médio de mercado.
Não existe critério definido em lei para considerar o que é preço vil. O entendimento dos Tribunais Superiores (STJ) é que preço vil é aquele que está sendo vendido abaixo de 50% do valor de avaliação.
Entretanto isso varia de caso a caso, não havendo uma posição 100% concreta. Dependerá muito da analise das circunstancias que o imóvel se encontra e o entendimento do juiz que analisar o caso.
O Código de Processo Civil de 2015 impede lance irrisório, com vendas a preço vil, mas na prática, vendas por valores muito baixos acabam ocorrendo.
- b) Ausência de intimação do devedor para efetuar o pagamento dos valores em atraso (purgar a mora)
Esse é um dos principais motivos que levam a anulação de um imóvel leiloado. Nesse caso, o banco não intima o devedor para efetuar o pagamento das parcelas em atraso de forma correta.
O procedimento correto é o banco enviar uma notificação ao devedor, por meio do cartório, sendo que tal notificação deverá ser entregue em mãos, para que no prazo de 15 quinze dias o devedor efetue o pagamento das parcelas em atraso, incluindo encargos decorrente do atraso.
Nesse caso, caso o devedor não efetue o pagamento, haverá a consolidação do bem em nome do banco, ou seja, o banco retomará o imóvel para si e poderá leva-lo a leilão extrajudicial.
Ocorre que se o banco não seguir estritamente o que diz a lei, ou seja, através do cartório, intimar PESSOALMENTE o devedor, o procedimento de consolidação do bem imóvel (retomada do bem pelo banco) poderá ser anulado através de ação judicial.
- c) Ausência de intimação dos devedores sobre a data, horário e local dos leilões
Caso o devedor não consiga purgar a mora e o bem levado a leilão, é necessário a observação de alguns procedimentos, em especial no tocante a intimação do devedor acerca da data, hora e local que será realizado o leilão.
Referida intimação é de extrema importância, pois o DEVEDOR tem o direito de preferencia do imóvel sobre as outras pessoal, em suma, o credor sempre terá preferencia sobre os outros arrematantes.
Caso o banco não proceda com a intimação correta do devedor, o leilão poderá ser anulado, pelo fato de haver nulidade no procedimento do leilão.
- d) Ausência de descrição das benfeitorias (obras, reformas e tudo que agregar valor ao imóvel)
Nesse caso, o leiloeiro deve descrever de forma pormenorizada TODAS AS BENFEITORIAS que foram feitas no imóvel, ou seja, todas as reformas que agregaram valor ao imóvel.
- e) Intimação do marido ou esposa sobre o leilão.
A intimação pessoal do conjugue sobre a data, hora e local do leilão também é obrigatória sob pena de anulação do leilão.
