O financiamento imobiliário é uma opção popular para aqueles que desejam adquirir uma propriedade, mas não possuem os recursos financeiros necessários para a compra à vista. No entanto, muitos indivíduos podem enfrentar dificuldades ao longo dos anos em manter os pagamentos em dia, o que pode levar à execução do imóvel pelo banco, seja por meio de leilão judicial ou extrajudicial.

Infelizmente, em alguns casos, os bancos podem não seguir o procedimento adequado para a realização do leilão, o que pode resultar em sua anulação. Isso ocorre porque os bancos têm um grande número de clientes inadimplentes e, às vezes, não dão a devida atenção às regulamentações específicas que regem a execução do leilão de imóveis.

Vale lembrar que a propriedade imobiliária é um bem essencial para a vida e a dignidade das pessoas e, portanto, o processo de leilão deve ser conduzido de acordo com a legislação aplicável. Caso contrário, isso pode resultar em um prejuízo financeiro significativo e até mesmo na perda da propriedade para o proprietário inadimplente.

Dessa forma, é importante que tanto os bancos quanto os proprietários em inadimplência sigam os procedimentos adequados para garantir que o processo de leilão ocorra de forma justa e legal. Isso garantirá que o valor emprestado pelo banco seja recuperado, enquanto também protege os direitos e a dignidade dos proprietários que estão em dificuldades financeiras.

Os principais motivos que levam a anulação do leilão de imóveis são os seguintes:

• Preço vil (Preço muito abaixo do valor de avaliação)

O preço vil é considerado quando o valor da arrematação está muito abaixo do valor médio de mercado. Não existe critério definido em lei para considerar o que é preço vil. O entendimento dos Tribunais Superiores é que preço vil é aquele que está sendo vendido abaixo de 50% do valor de avaliação.

Entretanto, isso varia de caso a caso, não havendo uma posição 100% concreta. Às vezes, os juízes podem impedir a venda se acharem que o preço é muito baixo, mas isso nem sempre acontece na prática.

O Código de Processo Civil de 2015 impede lance irrisório, com vendas a preço vil, mas, na prática, vendas por valores muito baixos acabam ocorrendo.

• Ausência de intimação do devedor para efetuar o pagamento dos valores em atraso (purgar a mora)

Esse é um dos principais motivos que levam a anulação de um imóvel leiloado. Um dos motivos comuns para a anulação de um leilão de imóvel é quando o banco não avisa corretamente o devedor para pagar o que está atrasado. O banco deve enviar uma notificação pessoal ao devedor pelo cartório, dando 15 dias para pagar as parcelas atrasadas e os encargos. Se o devedor não pagar, o banco pode retomar o imóvel e levá-lo a leilão. No entanto, se o banco não seguir as regras da lei e não notificar o devedor pessoalmente, o processo pode ser anulado por uma ação judicial.

• Ausência de intimação dos devedores sobre a data, horário e local dos leilões

É importante que o devedor seja informado da data, hora e local do leilão, pois ele tem o direito de preferência na compra do imóvel. Se o banco não informar corretamente o devedor, o leilão pode ser anulado.

• Ausência de descrição das benfeitorias (obras, reformas e tudo que agregar valor ao imóvel)

Nesse caso, o leiloeiro deve descrever de forma pormenorizada TODAS AS BENFEITORIAS que foram feitas no imóvel, ou seja, todas as reformas que agregaram valor ao imóvel.

• Intimação do marido ou esposa sobre o leilão. 

A intimação pessoal do cônjuge sobre a data, hora e local do leilão também é obrigatória, sob pena de anulação do leilão.

Concluindo, podemos verificar que existem inúmeras hipóteses que podem levar à anulação e até mesmo a suspensão de um leilão de imóveis.

Até porque os bancos se importam apenas com o dinheiro deles e não com o dos seus clientes, e em muitas vezes os tratam apenas como um número.

Todos nós sabemos o suor que é para conseguirmos comprar um imóvel, em especial nos dias de hoje, em que os imóveis estão extremamente valorizados. Não podemos deixar que os bancos se preocupem apenas com o dinheiro que eles lhe emprestaram para adquirir o imóvel. Temos que nos preocupar também com o que você já pagou para o banco.

Caso você esteja passando por alguma situação como esta, procure orientação jurídica adequada para ter seus direitos preservados.