Por vezes, não conseguimos realizar o pagamento das parcelas em dia do nosso financiamento bancário imobiliário.

Dessa forma, decorrida algumas parcelas em atraso – geralmente 3 -, as instituições financeiras iniciam o procedimento de retomada do bem imóvel, enviando, através do cartório, uma notificação para o devedor “purgar a mora”.

Purgar a mora nada mais é que pagar os débitos em atraso, acrescido de todas as despesas (juros, multas, custas com o cartório, entre outros).

A notificação enviada pelo banco através do cartório é um momento extremamente crucial para o leilão ter validade, visto que deve preencher alguns requisitos  como recebimento pessoal da notificação pelo devedor, informar pormenorizadamente todos os débitos que estão sendo cobrados, entre outros.

Ocorre que, por vezes, os consumidores não possuem valores para realizar o pagamento do débito em atraso e não se manifestam ou não procuram o banco para solucionar o problema.

É nesse momento que o imóvel, após ter preenchido alguns requisitos, é enviado pelo banco para leilão extrajudicial.

Os tribunais têm admitido uma última chance do devedor pagar os débitos em atraso antes da assinatura do auto de arrematação.

O que isso significa?

O devedor tem a possibilidade de realizar o pagamento integral que possui com a instituição financeira.

Vale frisar que essa regra vale para os contratos celebrados antes da lei 13465/2017.

Para os contratos após essa lei, é reservado aos devedores o direito de preferência. Ou seja, caso o imóvel vá a leilão, o devedor tem o direito de preferência sobre os outros arrematantes.

Vejamos lições dos Tribunais sobre o tema:

Recurso especial civil. alienação fiduciária de imóvel. lei n. 9.514/1997. negativa de prestação jurisdicional. não ocorrência. apelação. deserção afastada. efetiva comprovação do preparo no ato de interposição do recurso. purgação da mora após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. possibilidade antes da entrada em vigor da lei n. 13.465/2017. após, assegura-se ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência. prazo do leilão extrajudicial. art. 27 da lei n. 9.514/1997. imposição legal inerente ao rito da execução extrajudicial. inobservância. mera irregularidade. recurso especial parcialmente provido.

1. Convém destacar que o recurso especial foi interposto contra decisão publicada após a entrada em vigor do Código de Processo Civil de 2015, sendo analisados os pressupostos de admissibilidade recursais à luz do regramento nele previsto (Enunciado Administrativo n. 3/STJ).
2. 
   O propósito recursal cinge-se a definir: i) a possibilidade de purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com pacto adjeto de alienação fiduciária, submetidos à Lei n. 9.514/1997, após a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário; e ii) se é decadencial o prazo estabelecido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 para a realização do leilão extrajudicial para a exclusão da garantia.
3. Verifica-se que o Tribunal de origem analisou todas as questões relevantes para a solução da lide, de forma fundamentada, não havendo falar em negativa de prestação jurisdicional.
4. 
   A jurisprudência pacífica desta Corte Superior, à luz do CPC/1973, dispõe que o preparo do recurso deve ser comprovado no ato de sua interposição, nos termos do art. 511, com a juntada da guia de recolhimento e do respectivo comprovante de pagamento.
5. 
   Segundo o entendimento do STJ, a purgação da mora nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, é admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9.514/1997.
6. 
   Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária.
7. 
   Desse modo: i) antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; ii) a partir da entrada em vigor da lei nova, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
8. O prazo de 30 (trinta) dias para a promoção do leilão extrajudicial contido no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, por não se referir ao exercício de um direito potestativo do credor fiduciário, mas à observância de uma imposição legal – inerente ao próprio rito de execução extrajudicial da garantia –, não é decadencial, de forma que a sua extrapolação não extingue a obrigação de alienar o bem imóvel nem restaura o status quo ante das partes, acarretando apenas mera irregularidade, a impedir tão somente o agravamento da situação do fiduciante decorrente da demora imputável exclusivamente ao fiduciário.
9. 
   Recurso especial parcialmente provido.